期限がある定期借地権

定期借地権とは、期限付きで、決まった期間以降更新されない借地権のことです。契約更新や建物を建てたなどの理由があっても、借地期間が到来すれば存続期間の延長はありません。一部を除き、期限が到来すれば、建物を収去して土地を明け渡すことが条件となっている権利なのです。

定期借地権には、三つの種類があります。定期借地権(22条)、事業用定期借地権(23条)、建物譲渡特約付き定期借地権(24条)です。まず、定期借地権は期間が50年以上です。建物の所有者は期間が到来したら建物を取り壊し更地にして地主に土地を返却する義務があります。次に、事業用定期借地権は、借地期間が10年以上20年未満、あるいは30年以上50年未満の二パターンで定めることができます。前者は、郊外のショッピングモールや飲食店など比較的短期間で収益を得る必要のある事業案件で利用されますし、後者は賃貸マンションなど耐用年数が長い施設建築を伴う案件で利用されます。最後に、例外的な権利として定められているのが建物譲渡特約付定期借地権です。これは期間が30年以上で、30年以上経過時に、借地権者から地主に対し、相当の対価で譲渡することを特約するものです。法律上では、書面で契約することを必須義務としてはいませんが、紛争を防止するためにも契約書を結ぶことが一般的です。

原則更新の普通借地権

原則として契約期間が更新されるのが、普通借地権です。普通借地権(借地借家法第3条)とは、借地借家法において「更新のある」借地権と定められています。つまり、契約期間満了後、借地人が希望すれば契約が更新される権利です。1992年8月1日以前から存在する借地権が残っているケースもあります。これは旧借地権とされ、改正前の借地借家法が適用されます。現在の普通借地権は存続期間が定められており、当初存続期間は30年、最初の更新では20年間、以降の更新時の存続期間は10年と、段階的に存続期間が短縮されます。

もめ事が非常に多い普通借地権なのですが、それは、契約満了時に、更新を拒否する正当事由が地主にない場合は、借地人が希望すれば契約は自動更新となることにも理由があります。何が正当事由にあたるかの判断基準はたいへん厳密であり、争いがとても多いのです。土地所有者が貸していた土地を自分で使いたいと思っても、そう簡単にはいかず、土地所有者がその土地を自ら使用する必要性やその必要性についてかなり具体的でないと認めてもらえません。また、土地所有者に借地人が無断で建物の増改築を行ったりすると、更新拒否する正当事由と認められることがあるようです。また、最後はお金で解決という事例も多く、妥当な明け渡し料の提示があれば認めてもらえることもあります。

借地権の定義と種類

借地権とは、他人が所有権を持つ土地があって、そのオーナーに地代を払うことで土地を借りる権利のことです。建物を新たに建てたり、すでに存在している建物を購入したりするために、土地の上を利用する権利が必要であり、そのための権利として定義されています。借地借家法(平成三年十月四日法律第九十号)第2条に、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義されており、法律上明確に保護される権利です。

よく借地権と比較されるのが、無償で土地を借りる、いわゆる使用貸借(民法第599条)です。身内や親せきが持つ土地、あるいは公的機関が所有する土地を無償で借り受けて倉庫や資材を置いていたとしても、それが一時的であれ、長期間続いているのであれ、借地権を設定したとはいえません。毎年使用貸借契約を締結する必要がありますし、いつでも土地の所有者の都合で解約することができますので、権利としては非常に不安定です。このため、使用貸借は経済的な価値のある権利とはみなされません。一方、無償ではなく、賃料を支払っていれば、借地権とみなされます。

借地期間や、賃料、使い方を巡って紛争が絶えない権利なので、数多くの判例があり、また、法律上も厳密な規定が置かれており、三つの種類があると定められております。更新のある借地権として、「普通借地権」が定義され、期限が定められ更新がない権利として「定期借地権」が定義されました。以下、定期借地権の種類について、普通借地権と、定期借地権に分けて、それぞれポイントを押さえて説明します。